Làn sóng tăng giá mạnh mẽ từ khu Đông TP.HCM đang tạo ra một hiệu ứng lan tỏa rõ rệt, đẩy mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị vệ tinh như Bình Dương lên một tầm cao mới. Nếu trước đây, giá căn hộ tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) với ngưỡng 75 – 120 triệu đồng/m² được xem là một thế giới riêng, thì nay, Bình Dương – dù vẫn thấp hơn 30-50% – đang cho thấy những bước “rượt đuổi” ngoạn mục. Một cuộc đua về giá dường như đã bắt đầu, và việc một số dự án chạm mốc gần 70 triệu đồng/m² chỉ là chương mở đầu.
Giải mã đà tăng giá căn hộ Bình Dương
Sự trỗi dậy của thị trường căn hộ Bình Dương không phải là ngẫu nhiên. Vị trí chiến lược liền kề TP.HCM cùng với nền tảng hạ tầng không ngừng được đầu tư đã giúp Bình Dương giữ vững vị thế “điểm nóng” thu hút cả nhu cầu ở thực lẫn dòng vốn đầu tư trong nhiều năm.
Đòn bẩy quan trọng nhất gần đây chính là việc bảng giá đất mới được áp dụng từ ngày 01/01/2025, khiến giá đất tại nhiều khu vực ở Bình Dương leo thang từ 30 – 80%. Biến động này tác động trực tiếp và ngay lập tức lên chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, khiến giá căn hộ trên địa bàn tỉnh chỉ trong những tháng đầu năm 2025 đã tăng trung bình 10 – 20% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, thị trường đã chứng kiến những dự án tiên phong xác lập cột mốc giá mới, xấp xỉ 70 triệu đồng/m² – một con số từng chỉ thấy ở các dự án tại TP. Thủ Đức.
Cuộc sang lùng căn hộ giá tốt ngày càng khó khăn
Thực tế cho thấy, việc tìm kiếm căn hộ trong tầm giá 40 – 55 triệu đồng/m² tại Bình Dương giờ đây đã trở thành một bài toán khó. Sự leo thang của giá trong thời gian qua đã khiến nhiều dự án, đặc biệt là những dự án có vị trí cận kề TP. Thủ Đức, nhanh chóng thiết lập một mặt bằng giá mới, cao hơn đáng kể.
Điển hình như dự án Green Tower của TBS Group dự kiến chào bán ở mức 68 -70 triệu đồng/m²; Midori Park The Ten từ Becamex Tokyu có giá khởi điểm 58 triệu đồng/m²; dự án Lapura của Phát Đạt (trước đây là Astral City) cũng được thị trường đồn đoán ở mức giá từ 60 triệu đồng/m²; hay Sycamore của CapitaLand đã tiệm cận 50 triệu đồng/m². Mặt bằng giá cao này, dù phản ánh tiềm năng, cũng tạo ra áp lực không nhỏ lên tính thanh khoản, nhất là với các dự án ở xa trung tâm TP.HCM.
Khảo sát dọc trục Quốc lộ 13, từ TP. Thủ Đức qua TP. Thuận An đến TP. Thủ Dầu Một (Bình Dương), có thể thấy số lượng dự án căn hộ có mức giá 45 – 50 triệu đồng/m² gần như đã “biến mất”. Ngay cả phân khúc trên dưới 55 triệu đồng/m² cũng ngày càng khan hiếm, đặc biệt là tại các vị trí “vàng” giáp ranh TP. Thủ Đức.
Trong bối cảnh đó, căn hộ The Emerald 68 của liên danh Tập đoàn Lê Phong và Coteccons (do DKRA Realty tiếp thị và phân phối) nổi lên như một “điểm sáng hiếm hoi”. Tọa lạc mặt tiền Quốc lộ 13 tại TP. Thuận An, chỉ cách TP. Thủ Đức 800m, dự án này đang được chào bán với mức giá từ 48 – 60 triệu đồng/m². So với các dự án “sát vách” thuộc TP. Thủ Đức như Khu đô thị Vạn Phúc (dự kiến không dưới 120 triệu đồng/m²) hay Urban Green (75 – 82,3 triệu đồng/m²), mức giá của The Emerald 68 đang “mềm” hơn từ 30 – 50%, ngay cả khi so sánh với nhiều dự án khác tại Thuận An và Thủ Dầu Một. Với pháp lý hoàn chỉnh, uy tín chủ đầu tư, chất lượng xây dựng đảm bảo và khoảng cách di chuyển vào trung tâm Quận 1 TP.HCM chỉ 11,5km, The Emerald 68 đã nhanh chóng thu hút sự quan tâm lớn, kỳ vọng gia tăng giá trị mạnh mẽ từ cả góc độ an cư, chuyển nhượng lẫn cho thuê, nhất là khi Bình Dương đang đón nhận hàng loạt thông tin tích cực về hạ tầng và quy hoạch sáp nhập.
Sức hút từ nội lực và ký vọng tương lai
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn càng củng cố cho bức tranh sôi động này: sau thông tin sáp nhập tỉnh, thành, mức độ quan tâm bất động sản tại TP. Thuận An (Bình Dương) đã tăng vọt 26%, Dĩ An tăng 23%. Đây là minh chứng cho niềm tin của nhà đầu tư vào tiềm năng của các khu vực chiến lược này.
Tuy nhiên, sức hút của bất động sản Bình Dương không chỉ đến từ các yếu tố mang tính thời điểm. Theo Batdongsan.com.vn, với hơn 210 dự án chung cư cho 2,5 triệu dân, tỷ lệ 12.000 người/dự án của Bình Dương cho thấy một nhu cầu nhà ở tập trung cao hơn hẳn TP.HCM và Hà Nội. Thêm vào đó, Bình Dương nằm trong Top 2 cả nước về tỷ lệ nhập cư thuần, với cứ 5 người dân thì có 1 người nhập cư mỗi năm, chủ yếu tập trung quanh các khu công nghiệp lớn. Nguồn cầu dồi dào này là cơ sở vững chắc cho khả năng hấp thụ của thị trường.
Bà Nguyễn Bảo Khuê, CEO DKRA Vega (Thành viên DKRA Group), nhận định: “Tác động tăng giá từ khu Đông TP.HCM đang tạo lợi thế cho các dự án Bình Dương triển khai gần đó. Nếu căn hộ TP. Thủ Đức giáp Bình Dương hầu hết trên 100 triệu đồng/m², thì phía Bình Dương chỉ bằng 50-70%, trong khi hạ tầng kết nối thậm chí vượt trội. Dư địa tăng giá còn lớn là lý do nhiều nhà đầu tư chuyển hướng về đây.”
Theo bà Khuê, ba yếu tố chính đang định hình mặt bằng giá căn hộ Bình Dương:
- Chi phí phát triển dự án tăng do điều chỉnh giá đất.
- Giá trị bất động sản gia tăng nhờ sự phát triển mạnh mẽ của các tuyến đường huyết mạch như Quốc lộ 13 (sắp mở rộng 10 làn), Vành đai 2, 3 và cao tốc Mỹ Phước – Tân Vạn.
- Giá căn hộ Bình Dương vẫn hấp dẫn hơn TP.HCM dù đang tăng nhanh, kết hợp với tốc độ đô thị hóa và nhu cầu nhà ở lớn từ lực lượng lao động, hứa hẹn tiềm năng phát triển bền vững.
Rõ ràng, một mặt bằng giá mới đang được thiết lập tại thị trường căn hộ Bình Dương. Cuộc “rượt đuổi” về giá so với các khu vực trung tâm của TP.HCM có thể sẽ còn tiếp diễn, khi các yếu tố nền tảng về hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu thực vẫn đang là động lực không thể phủ nhận.
